Les garanties générales

Les garanties générales dans l’immobilier

Le vendeur est censé parfaitement connaître le bien mis en vente.

Il est tenu à ce titre d’un devoir d’information envers l’acheteur et il doit livrer le bien en respect de ses engagements : c’est l’obligation de délivrance la loi lui impose de garantir sur 1, 2 ,ou 10 ans, selon leur nature ou leur gravité les dommages liés à l’ouvrage.

Le devoir d’information

Le vendeur est tenu de communiquer à l’acheteur toutes les informations en sa possession au moment de la vente et de révéler clairement à l’acquéreur ce qui ne se voit pas: servitudes, caractère inondable d’un terrain, éventuelles procédures en cours, existence d’un bail.

Afin de se prémunir de toute action ultérieure, il est de l’intérêt du vendeur de communiquer par écrit, dans l’avant contrat et l’acte de vente, l’ensemble des défauts ou risques que présente le bien vendu.

Si celui-ci cache une information importante l’acheteur est en droit de demander une diminution du prix ou la réparation du préjudice subi par une remise en état au frais du vendeur, des dommages et intérêts, ou encore l’annulation de la vente dans les cas les plus graves.

Le vendeur est alors condamné au remboursement du prix et parfois au versement d’indemnités à l’acheteur pour réparer le préjudice subi: frais de déménagement, de recherches d’un autre logement, etc

L’obligation de délivrance

Le vendeur doit remettre le bien vendu dans l’état où il se trouvait le jour de la conclusion de la vente, et en conformité avec les dispositions contractuelles soumis au devoir de conservation, il doit en prendre soin et veiller à sa non dégradation.

Notamment il doit laisser les éléments d’équipement, tels que les radiateurs, l’installation de chauffage, les équipements sanitaires…

Sauf disposition contraire, le vendeur peut retirer tous les éléments mobiliers tel que les éléments de cuisine, les tringles et rideaux, les meubles et tapis…

Si le vendeur ne remplit pas son obligation de délivrance, l’acheteur peut demander en justice :

l’annulation de la vente: le vendeur est alors condamné au remboursement du prix et parfois au versement d’indemnités à l’acheteur pour réparer le préjudice subi: frais de déménagement, de recherches d’un autre logement, etc
ou son exécution forcée : le tribunal peut ainsi ordonner la remise des clefs, avec une astreinte à payer par jour de retard

La Garantie contre l’éviction

La garantie d’éviction assure à l’acheteur la possession paisible du bien acheté et le protège contre tout obstacle le privant de la jouissance du dit bien.

Le vendeur est responsable des éventuelles contestations émises par des tiers à l’encontre des droits de l’acquéreur. Il doit prendre sa défense si un tiers prétend avoir un droit sur le bien vendu .

par exemple si un tiers revendique une partie de la surface de l’immeuble, invoque une servitude non mentionnée dans l’acte de vente, etc.

Enfin il se doit d’avertir l’acheteur de toutes les charges qui grèvent le bien.

La garantie contre les vices cachés

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue et des vices cachés et qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Lorsqu’il est de bonne foi, une clause du contrat peut l’en exonérer, sauf s’il est un professionnel de l’immobilier.

un vice caché répond à 3 critères :

rendre le bien impropre à un usage normal

un défaut d’étanchéité d’une maison
un système d’assainissement ne répondant pas aux normes légales
le ruissellement de l’eau de pluie dans les murs ou qui remonte à travers le plancher
une fissure sur la façade

être caché

l’acheteur ne devait pas avoir connaissance du défaut au moment de la vente
le vice caché est un défaut impossible à déceler sur-le-champ

  • une fissure importante cachée sous une moquette
  • une fente dans une façade dissimulée par une vigne vierge
  • une installation électrique non-conforme réalisée par le vendeur lui-même

exister avant la vente

être antérieur au moment de la vente. La preuve de l’antériorité incombant à l’acheteur.

l’action en garantie

L’action en garantie des vices cachés doit être intentée par l’acheteur dans un bref délai après la découverte du défaut, les tribunaux admettant des délais allant de six mois à un an.

L’acheteur qui découvre un vice caché a le choix entre deux solutions :

rendre le bien et se faire restituer le prix en engageant une action dite « rédhibitoire » qui entraîne l’annulation rétroactive de la vente et la restitution du prix majoré des frais
ou garder le bien et se faire rendre une partie du prix en engageant une action dite « estimatoire » et exiger une restitution partielle du prix, qui est laissée à la libre appréciation du juge

En outre il peut demander des dommages-intérêts mais seulement en cas de mauvaise foi du vendeur, c’est-à-dire s’il prouve que celui-ci connaissait l’existence du défaut au moment de la vente.

Cette garantie ne s’applique aux ventes d’immeubles à construire, qui sont soumises à des règles particulières, ni aux ventes aux enchères.